Да пробиеш с луксозни имоти в Ориндж

„Монарх бей“, престижното предградие между Лагуна бийч и Дана пойнт, се къпе в легендарния спокоен лукс на Южна Калифорния – красиви частни плажове, не­вероятни залези и къщи за по 15–20 млн. долара, прегърнали вър­ха на 150-футов блъф над океана.

За 12 години основателите на Casa Arte Group Милена Памукова и Даниел Ковачев купуват над 350 къщи в Лас Вегас и крайбрежието на Калифорния. Превръщат ги в бутикови имоти и ги препродават с 15–20% печалба.

През късния неделен следобед в края на октомври темпера­турата надхвърля 25 градуса по Целзий. Частният клуб на пла­жа, достъпен само за членове от комплекса и гостите на пет­звездния хотел Waldorf Astoria в съседство, е доста оживен. За­станал на входа, строителният предприемач Даниел Ковачев уговаря с персонала маса с изглед към широката пясъчна ивица на Солт Крийк. Прави го специално за срещата с Forbes. Дока­то сме на масата и чакаме поръчката – тартар от риба тон и чаша бяло вино, той отваря приложение на телефона си и показва сателитно изображение на „Монарх бей“ с всичките над 200 луксозни къщи. В една от тях живее със семейството си – син на 11 и съпругата му Милена Памукова, която е съдружник в бизнеса.

Показалецът му сочи към голямо пар­че земя, точно до голф игрището Monarch Beach, считано за едно от най-добрите в Южна Калифорния. Купил го е за 3 млн. до­лара през февруари 2021 г. По план там ще строи еднофамилна къща с 1000 кв. м разгъ­ната площ с гараж за 10 коли, чиято пазар­на цена се надява да стигне 15 млн. долара, докато стане готова. Проектът е пред­ставен в сайта на малката семейна ком­пания Casa Arte Group – посветена в раз­работването на луксозни имоти в някои от най-скъпите квартали по крайбрежие­то на Ориндж. Окръгът редовно е в списъ­ка на най-скъпите жилищни площи в САЩ, а точно сега търсенето на луксозни имо­ти е в горещата си точка. След кратък застой в локдауна, предизвикан от панде­мията, заможни купувачи трескаво инвес­тират в най-добрите места за живеене в Калифорния с 275 слънчеви дни в годината. Слабото предлагане държи цените високи. Особено на новото строителство. „Къс­метлии сме, че точно сега строим шест нови големи обекта. Изобщо не сме спира­ли нито за ден в локдауна“, казва Ковачев.

Прочети: Новото Subaru Solterra: Да кривнеш от пътя

По негови думи Casa Arte Group е от „малкото разработчици на недвижими имо­ти в региона“, които извършват изцяло финансирането и строителството на скъпи къщи заедно с интериорния дизайн и про­дажбата, с което поемат и целия риск да отговорят на вкуса и потребностите.

Повечето строителни предприемачи ра­ботят по поръчка на клиенти. Ковачев не работи с готови проекти, защото „клиен­тите непрекъснато правят промени, ба­вят и оскъпяват процеса“. А и няма полза от това при растящия пазар в момента. Ако обаче настъпи криза, както се е случва­ло неведнъж, и цените започнат да падат, тогава със сигурност ще им обърне по-го­лямо внимание.

Кризите винаги са били двигател за Casa Arte Group. Компанията е създадена в най-големия срив на имотния пазар, предиз­викан от финансовия крах през 2008 г. За 12 години основателите ѝ купуват над 350 имота в Лас Вегас и крайбрежието на Ка­лифорния. Ремонтират ги и препродават с 15–20% печалба. Най-висока стойност оба­че постигат при новото строителство, макар че все oще се изкушават да купят някой друг стойностен от архитектурна гледна точка имот, да го освежат и да го препродадат.

Прочети: Собствениците на SiteGround купиха в пакет имоти от Оманския фонд

ПАМУКОВА И КОВАЧЕВ ПОПАДАТ В БИЗНЕСА ПО СТЕЧЕНИЕ НА ОБСТОЯТЕЛСТВАТА. След като се запознават на сту­дентска програма в САЩ през 1998 г., а после се прибират в България, за да завършат образованието си – той компютърни науки и приложна икономика в американския университет в Благоевград, а тя туризъм във Варна, решават да зами­нат отново.

Установяват се в Лас Вегас, където Да­ниел Ковачев се опитва да намери работа в технологична компания. Уцелва лош мо­мент в спукването на дотком балона през 2001 г. Вижда, че хора с много повече опит и способности от него остават без рабо­та, и започва да търси нещо друго, „което да върви“. Милена Памукова изкарва лиценз за агент за недвижими имоти, а той като човек на точните науки става консултант по ипотечно кредитиране на нейните кли­енти. След шест години работа по седем дни в седмицата Ковачев отваря собствен офис. Отново в лош момент.

Няколко месеца по-късно световната финансова криза през 2008 г. потапя имотния пазар до дъното. Невада, Аризона и Флорида са от най-засегнатите щати за­ради масовото строителство. Цените на жилищата в Лас Вегас падат с 60%, което е почти два пъти повече от средното за страната. Допринасящ фактор е, че много хора са теглили неразумни заеми с мисъл­та, че могат да продадат новите къщи на печалба. Те или са заседнали с безумна ипо­тека, която всъщност не могат да си поз­волят, или са принудени да се откажат от къщите си. Някои успяват да продават до­мовете си на безценица, но много просто си тръгват. „Бяхме в тотална безизходица – имах служители, а трябваше да затворя“, казва Ковачев.

Прочети: Затварянето на въглищните мощности означава деиндустриализация на България

Съпругата му обаче улавя пулса на бър­зите продажби. Собствениците на имоти, които не могат да си плащат ипотеки­те, искат бързо да ги продадат. Други, със свободни пари, бързат да купуват на ниски цени. Отново двамата с Ковачев са в играта. Той създава няколко сайта за имо­ти в жилищните комплекси, които жена му предлага, и ги управлява по един много ико­номичен и успешен начин. Вместо да за­ложи ключови думи с висока цена за все­ки клик като „Вегас“ и „имоти“, той слага имената на комплексите. Така само с 1000 долара такса на месец успява да привлече трафик сайтовете органично да се нареж­дат в топ 5 на търсачките. Освен това показва удобствата и начина на живот в комплексите, а не рекламира самия агент, както правят останалите. „Ние живеехме в един от комплексите около голф игрища. Познавахме много добре живота на оби­тателите и показвахме какво човек може да има във Вегас, ако инвестира в имот с привлекателна инфраструктура“, казва Па­мукова.

С необичайно ниските си цени имоти­те в Лас Вегас привличат богати амери­канци от Калифорния, китайци и индийци и най-вече купувачи от Канада (заради ви­сокия канадски долар спрямо американския), които плащат с наличен капитал. „Трудно ни се доверяваха. Бяхме много млади и със силен акцент, а искахме да ни поверят лич­ните си данни и процедурата по финансира­не на имота. Въпреки всичко успяхме“, раз­казва Ковачев за най-добрата си финансова година до този момент.
Милена Памукова и Даниел Ковачев разработват луксозни имоти в някои от най-скъпите квартали по крайбрежието на Ориндж, като поемат изцяло финансирането и строителството, заедно с интериорния дизайн и продажбата.

При целия бърз пазар в листа им с имоти за продажба имат един сравнително по-голям и на много добра локация, който засто­ява година и половина. Клиентите се от­казват, щом разберат, че трябва да чакат одобрението от банката поне шест месе­ца. Имотът е купен в най-високата стой­ност на пазара за 1.2 млн. долара, а банки­те трябва да приемат продажба за около 400 хил., което отнема време. Накрая два­мата решават сами да го купят. Цената е 395 хил. долара. Като опитен агент Милена Памукова вижда потенциал за добра сдел­ка. Като го освежат и ремонтират, може да вземат повече. Действат бързо, защо­то лихвите по заема, взет от приятели, може да стопят печалбата. На шестия ме­сец го продават с 20% отгоре. Първата им успешна сделка като инвеститори и разра­ботчици ги тласка към следващата. Започ­ват да купуват иззети от банките къщи, да ги ремонтират и препродават.

Всеки ден на един паркинг пред кмет­ството участват на търгове за по 200–300 къщи само в Лас Вегас. Процедурата е бърза, а покупките са финални, което крие голям риск за скъпи грешки. В рамките на едно денонощие трябва да отсеят всич­ко, което е по джоба им и си заслужава. Проучват лично състоянието на имоти­те за щети и запори. В развитите райони къщите са в добро състояние, но другаде собствениците „напускат с ярост“. Оставят запушена канализацията, отрязан ток, изкъртени климатици и графити по стени­те. Инспектори по недвижими имоти оби­калят и предлагат на обитателите 1000 долара да се изнесат, без да нанасят щети.

По време на търга имат 10 минути за всеки имот – да направят анализ на цена­та, щетите, разходите за поправки и въз­можната печалба. „За първите 200 къщи ни трябваха средно около 15–25 хил. долара за ремонти и 30 дни да ги организираме. Сега влагаме между 1.3 млн. и 6 млн. долара в ре­конструкция и строежи и около две годи­ни време за всеки проект“, казва Памукова.

Докато текат търговете, Даниел Ко­вачев намира инвеститор – американец, който цял живот е бил в бизнеса с недви­жими имоти. С негова помощ отваря кре­дитна линия и започва да купува по четири къщи всяка седмица и да поддържа портфо­лио с 20 имота.

ВСЯКА ГОДИНА БАНКИТЕ ИЗВАЖ­ДАТ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИМОТИ – И ЛУКСОЗНИТЕ ЗА МИЛИОНИ ДОЛАРИ. Дават стръв за големите корпорации и хедж фондове, които изкупуват всичко. Още през 2011 г. Blackstone е от първите компании за час­тен капитал, които се възползват от кри­зата – изкупува масово жилища под запор, ремонтира ги и ги отдава под наем. Цени­те тръгват рязко нагоре и за малките иг­рачи нищо не остава. „Blackstone са само един от фондовете, които изкупуваха имо­ти дори и малко над търговата стойност. Бяхме принудени отново да търсим начин за оцеляване“, казва Ковачев.

Решава да скочи нависоко, като инвес­тира в голяма къща за 800 хил. долара в престижен комплекс в Лас Вегас, където и Майкъл Джексън е имал имот. Сградата е изключително нефункционална и е масив­но строителство, каквото рядко се среща в океана от постройки, градени от дърве­ни плоскости. Включително и най-луксозни­те. Изисква много повече за смяна на под, боядисване и нова кухня. При това трудно намира архитект и строителна компания с опит с масивни сгради. След четири години ремонтна дейност, в която потъва соли­ден капитал, осигурен от скъпи заеми, имо­тът действително придобива висока стой­ност. Продават го за 3.4 млн. долара, но заради дългия срок на изпълнение изходът от инвестицията не покрива очакваното. Опитът обаче е безценен. И до ден днешен двамата говорят за този проект като за най-уникалния, с който са се захващали. От тук нататък нямат бариери, що се касае до праг на инвестиции.

Докато се опитват да продадат някол­ко големи имота в Лас Вегас, една тях­на позната им изпраща информация за интересни обекти по крайбрежието на Ориндж. Нямат никакво намерение да ку­пуват, но са любопитни. Вниманието им грабва една къща, строена през 1960 г., може би „най-грозната в целия район“, коя­то се продава много изгодно. „Даниел беше ужасен от мисълта да имаме имоти за ми­лиони долари в два щата, но я купихме“, казва Милена Памукова. Семейството от­давна обмисля да се премести в Калифор­ния заради климата. От бизнес гледна точ­ка също е предизвикателно да работят в щат с голямо търсене на имоти по край­брежните райони и слабо предлагане.

През 2015 г. Casa Arte Group стъп­ва в Ориндж като разработчик на бу­тикови къщи. Купува амортизирани имо­ти по крайбрежието на Сан Клементе, Дана пойнт, Лагуна бийч, Корона дел Мар, Нюпорт бийч, Коста Меса и ги превръ­ща в стилни луксозни домове. Най-евтина­та „съборетина“ по тези места се продава за 1.5 млн. долара, почти колкото луксозна къща в Лас Вегас по това време. Често ре­монтът на изгнилите и изядени от тер­мити стени струва повече, отколкото да се построи отново, което кара Ковачев да се захване с ново строителство. Разузна­ва конкуренцията за колко купува земята, за колко време завършва строеж и на как­ва цена продава, което му дава ориентир за състоянието на пазара.

Първата къща на Casa Arte Group, изгра­дена от нула в Нюпорт бийч, е на пазара още по време на строежа. Клиентите не са много ентусиазирани, защото в близост има училище. За да стане имотът по-ат­рактивен, Милена Памукова решава да по­кажат как ще изглежда обзаведен. Луксоз­ните имоти в Калифорния се рекламират, обзаведени с мебели и декорация. Никога не се е занимавала с интериорен дизайн, но не иска да използва услугите на дизайнери, „чи­ято визия следва целите им да се докажат“. Отначало тя само наема мебели. После за­почва да купува и да предлага напълно об­заведени луксозни къщи в подчертано ев­ропейски стил. В дизайна двамата основа­тели стават толкова добри, че през лято­то на 2021 г. техен проект влиза топ 10 на най-популярните антрета за сезона в кла­сация на Houzz, водещата онлайн платфор­ма за ремоделиране и проектиране на дома, която свързва милиони собственици на жи­лища и професионалисти в цял свят.

„Никога не сме търсили признание, но е много приятно да събереш много лайко­ве в социалните медии и да бъдеш предста­вен на началната страница на Houzz“, обяс­нява Ковачев.

Някои от най-атрактивните имоти на Casa Arte Group той предоставя безплат­но за концерти на млади поп изпълнители, за да ги свърже с позитивна история, пре­ди да бъдат продадени. Напоследък е въоду­шевен от тенденцията крайбрежните гра­дове в Калифорния да се развиват по евро­пейски модел с жилищни сгради на първа ли­ния, с търговска площ и място за забавле­ния. Вижда в това възможност да инвес­тира в по-голям мащаб в строителство на цели комплекси по крайбрежието.

Източник