Новини от последния час | BGvesti.eu

BGvesti.eu – Новините днес от България и света, Бизнес, шоу, спорт, технологии и здравни вести.

Да пробиеш с луксозни имоти в Ориндж

„Монарх бей“, престижното предградие между Лагуна бийч и Дана пойнт, се къпе в легендарния спокоен лукс на Южна Калифорния – красиви частни плажове, не­вероятни залези и къщи за по 15–20 млн. долара, прегърнали вър­ха на 150-футов блъф над океана.

За 12 години основателите на Casa Arte Group Милена Памукова и Даниел Ковачев купуват над 350 къщи в Лас Вегас и крайбрежието на Калифорния. Превръщат ги в бутикови имоти и ги препродават с 15–20% печалба.

luksozni-imoti-shtatite

През късния неделен следобед в края на октомври темпера­турата надхвърля 25 градуса по Целзий. Частният клуб на пла­жа, достъпен само за членове от комплекса и гостите на пет­звездния хотел Waldorf Astoria в съседство, е доста оживен. За­станал на входа, строителният предприемач Даниел Ковачев уговаря с персонала маса с изглед към широката пясъчна ивица на Солт Крийк. Прави го специално за срещата с Forbes. Дока­то сме на масата и чакаме поръчката – тартар от риба тон и чаша бяло вино, той отваря приложение на телефона си и показва сателитно изображение на „Монарх бей“ с всичките над 200 луксозни къщи. В една от тях живее със семейството си – син на 11 и съпругата му Милена Памукова, която е съдружник в бизнеса.

Показалецът му сочи към голямо пар­че земя, точно до голф игрището Monarch Beach, считано за едно от най-добрите в Южна Калифорния. Купил го е за 3 млн. до­лара през февруари 2021 г. По план там ще строи еднофамилна къща с 1000 кв. м разгъ­ната площ с гараж за 10 коли, чиято пазар­на цена се надява да стигне 15 млн. долара, докато стане готова. Проектът е пред­ставен в сайта на малката семейна ком­пания Casa Arte Group – посветена в раз­работването на луксозни имоти в някои от най-скъпите квартали по крайбрежие­то на Ориндж. Окръгът редовно е в списъ­ка на най-скъпите жилищни площи в САЩ, а точно сега търсенето на луксозни имо­ти е в горещата си точка. След кратък застой в локдауна, предизвикан от панде­мията, заможни купувачи трескаво инвес­тират в най-добрите места за живеене в Калифорния с 275 слънчеви дни в годината. Слабото предлагане държи цените високи. Особено на новото строителство. „Къс­метлии сме, че точно сега строим шест нови големи обекта. Изобщо не сме спира­ли нито за ден в локдауна“, казва Ковачев.

Прочети: Новото Subaru Solterra: Да кривнеш от пътя

По негови думи Casa Arte Group е от „малкото разработчици на недвижими имо­ти в региона“, които извършват изцяло финансирането и строителството на скъпи къщи заедно с интериорния дизайн и про­дажбата, с което поемат и целия риск да отговорят на вкуса и потребностите.

pamoukova-kovachev

Повечето строителни предприемачи ра­ботят по поръчка на клиенти. Ковачев не работи с готови проекти, защото „клиен­тите непрекъснато правят промени, ба­вят и оскъпяват процеса“. А и няма полза от това при растящия пазар в момента. Ако обаче настъпи криза, както се е случва­ло неведнъж, и цените започнат да падат, тогава със сигурност ще им обърне по-го­лямо внимание.

Кризите винаги са били двигател за Casa Arte Group. Компанията е създадена в най-големия срив на имотния пазар, предиз­викан от финансовия крах през 2008 г. За 12 години основателите ѝ купуват над 350 имота в Лас Вегас и крайбрежието на Ка­лифорния. Ремонтират ги и препродават с 15–20% печалба. Най-висока стойност оба­че постигат при новото строителство, макар че все oще се изкушават да купят някой друг стойностен от архитектурна гледна точка имот, да го освежат и да го препродадат.

See also  S&P 500 отчете най-добрата си седмица за годината

Прочети: Собствениците на SiteGround купиха в пакет имоти от Оманския фонд

ПАМУКОВА И КОВАЧЕВ ПОПАДАТ В БИЗНЕСА ПО СТЕЧЕНИЕ НА ОБСТОЯТЕЛСТВАТА. След като се запознават на сту­дентска програма в САЩ през 1998 г., а после се прибират в България, за да завършат образованието си – той компютърни науки и приложна икономика в американския университет в Благоевград, а тя туризъм във Варна, решават да зами­нат отново.

Установяват се в Лас Вегас, където Да­ниел Ковачев се опитва да намери работа в технологична компания. Уцелва лош мо­мент в спукването на дотком балона през 2001 г. Вижда, че хора с много повече опит и способности от него остават без рабо­та, и започва да търси нещо друго, „което да върви“. Милена Памукова изкарва лиценз за агент за недвижими имоти, а той като човек на точните науки става консултант по ипотечно кредитиране на нейните кли­енти. След шест години работа по седем дни в седмицата Ковачев отваря собствен офис. Отново в лош момент.

Няколко месеца по-късно световната финансова криза през 2008 г. потапя имотния пазар до дъното. Невада, Аризона и Флорида са от най-засегнатите щати за­ради масовото строителство. Цените на жилищата в Лас Вегас падат с 60%, което е почти два пъти повече от средното за страната. Допринасящ фактор е, че много хора са теглили неразумни заеми с мисъл­та, че могат да продадат новите къщи на печалба. Те или са заседнали с безумна ипо­тека, която всъщност не могат да си поз­волят, или са принудени да се откажат от къщите си. Някои успяват да продават до­мовете си на безценица, но много просто си тръгват. „Бяхме в тотална безизходица – имах служители, а трябваше да затворя“, казва Ковачев.

Прочети: Затварянето на въглищните мощности означава деиндустриализация на България

Съпругата му обаче улавя пулса на бър­зите продажби. Собствениците на имоти, които не могат да си плащат ипотеки­те, искат бързо да ги продадат. Други, със свободни пари, бързат да купуват на ниски цени. Отново двамата с Ковачев са в играта. Той създава няколко сайта за имо­ти в жилищните комплекси, които жена му предлага, и ги управлява по един много ико­номичен и успешен начин. Вместо да за­ложи ключови думи с висока цена за все­ки клик като „Вегас“ и „имоти“, той слага имената на комплексите. Така само с 1000 долара такса на месец успява да привлече трафик сайтовете органично да се нареж­дат в топ 5 на търсачките. Освен това показва удобствата и начина на живот в комплексите, а не рекламира самия агент, както правят останалите. „Ние живеехме в един от комплексите около голф игрища. Познавахме много добре живота на оби­тателите и показвахме какво човек може да има във Вегас, ако инвестира в имот с привлекателна инфраструктура“, казва Па­мукова.

casa-arte-group-usa

С необичайно ниските си цени имоти­те в Лас Вегас привличат богати амери­канци от Калифорния, китайци и индийци и най-вече купувачи от Канада (заради ви­сокия канадски долар спрямо американския), които плащат с наличен капитал. „Трудно ни се доверяваха. Бяхме много млади и със силен акцент, а искахме да ни поверят лич­ните си данни и процедурата по финансира­не на имота. Въпреки всичко успяхме“, раз­казва Ковачев за най-добрата си финансова година до този момент.
Милена Памукова и Даниел Ковачев разработват луксозни имоти в някои от най-скъпите квартали по крайбрежието на Ориндж, като поемат изцяло финансирането и строителството, заедно с интериорния дизайн и продажбата.

See also  S&P 500 приключи 2021 г. с ръст от почти 27%

При целия бърз пазар в листа им с имоти за продажба имат един сравнително по-голям и на много добра локация, който засто­ява година и половина. Клиентите се от­казват, щом разберат, че трябва да чакат одобрението от банката поне шест месе­ца. Имотът е купен в най-високата стой­ност на пазара за 1.2 млн. долара, а банки­те трябва да приемат продажба за около 400 хил., което отнема време. Накрая два­мата решават сами да го купят. Цената е 395 хил. долара. Като опитен агент Милена Памукова вижда потенциал за добра сдел­ка. Като го освежат и ремонтират, може да вземат повече. Действат бързо, защо­то лихвите по заема, взет от приятели, може да стопят печалбата. На шестия ме­сец го продават с 20% отгоре. Първата им успешна сделка като инвеститори и разра­ботчици ги тласка към следващата. Започ­ват да купуват иззети от банките къщи, да ги ремонтират и препродават.

Всеки ден на един паркинг пред кмет­ството участват на търгове за по 200–300 къщи само в Лас Вегас. Процедурата е бърза, а покупките са финални, което крие голям риск за скъпи грешки. В рамките на едно денонощие трябва да отсеят всич­ко, което е по джоба им и си заслужава. Проучват лично състоянието на имоти­те за щети и запори. В развитите райони къщите са в добро състояние, но другаде собствениците „напускат с ярост“. Оставят запушена канализацията, отрязан ток, изкъртени климатици и графити по стени­те. Инспектори по недвижими имоти оби­калят и предлагат на обитателите 1000 долара да се изнесат, без да нанасят щети.

По време на търга имат 10 минути за всеки имот – да направят анализ на цена­та, щетите, разходите за поправки и въз­можната печалба. „За първите 200 къщи ни трябваха средно около 15–25 хил. долара за ремонти и 30 дни да ги организираме. Сега влагаме между 1.3 млн. и 6 млн. долара в ре­конструкция и строежи и около две годи­ни време за всеки проект“, казва Памукова.

Докато текат търговете, Даниел Ко­вачев намира инвеститор – американец, който цял живот е бил в бизнеса с недви­жими имоти. С негова помощ отваря кре­дитна линия и започва да купува по четири къщи всяка седмица и да поддържа портфо­лио с 20 имота.

ВСЯКА ГОДИНА БАНКИТЕ ИЗВАЖ­ДАТ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИМОТИ – И ЛУКСОЗНИТЕ ЗА МИЛИОНИ ДОЛАРИ. Дават стръв за големите корпорации и хедж фондове, които изкупуват всичко. Още през 2011 г. Blackstone е от първите компании за час­тен капитал, които се възползват от кри­зата – изкупува масово жилища под запор, ремонтира ги и ги отдава под наем. Цени­те тръгват рязко нагоре и за малките иг­рачи нищо не остава. „Blackstone са само един от фондовете, които изкупуваха имо­ти дори и малко над търговата стойност. Бяхме принудени отново да търсим начин за оцеляване“, казва Ковачев.

Решава да скочи нависоко, като инвес­тира в голяма къща за 800 хил. долара в престижен комплекс в Лас Вегас, където и Майкъл Джексън е имал имот. Сградата е изключително нефункционална и е масив­но строителство, каквото рядко се среща в океана от постройки, градени от дърве­ни плоскости. Включително и най-луксозни­те. Изисква много повече за смяна на под, боядисване и нова кухня. При това трудно намира архитект и строителна компания с опит с масивни сгради. След четири години ремонтна дейност, в която потъва соли­ден капитал, осигурен от скъпи заеми, имо­тът действително придобива висока стой­ност. Продават го за 3.4 млн. долара, но заради дългия срок на изпълнение изходът от инвестицията не покрива очакваното. Опитът обаче е безценен. И до ден днешен двамата говорят за този проект като за най-уникалния, с който са се захващали. От тук нататък нямат бариери, що се касае до праг на инвестиции.

See also  ЕК очаква сериозно забавяне на ръста на българската икономика през 2023 г.

Докато се опитват да продадат някол­ко големи имота в Лас Вегас, една тях­на позната им изпраща информация за интересни обекти по крайбрежието на Ориндж. Нямат никакво намерение да ку­пуват, но са любопитни. Вниманието им грабва една къща, строена през 1960 г., може би „най-грозната в целия район“, коя­то се продава много изгодно. „Даниел беше ужасен от мисълта да имаме имоти за ми­лиони долари в два щата, но я купихме“, казва Милена Памукова. Семейството от­давна обмисля да се премести в Калифор­ния заради климата. От бизнес гледна точ­ка също е предизвикателно да работят в щат с голямо търсене на имоти по край­брежните райони и слабо предлагане.

През 2015 г. Casa Arte Group стъп­ва в Ориндж като разработчик на бу­тикови къщи. Купува амортизирани имо­ти по крайбрежието на Сан Клементе, Дана пойнт, Лагуна бийч, Корона дел Мар, Нюпорт бийч, Коста Меса и ги превръ­ща в стилни луксозни домове. Най-евтина­та „съборетина“ по тези места се продава за 1.5 млн. долара, почти колкото луксозна къща в Лас Вегас по това време. Често ре­монтът на изгнилите и изядени от тер­мити стени струва повече, отколкото да се построи отново, което кара Ковачев да се захване с ново строителство. Разузна­ва конкуренцията за колко купува земята, за колко време завършва строеж и на как­ва цена продава, което му дава ориентир за състоянието на пазара.

Първата къща на Casa Arte Group, изгра­дена от нула в Нюпорт бийч, е на пазара още по време на строежа. Клиентите не са много ентусиазирани, защото в близост има училище. За да стане имотът по-ат­рактивен, Милена Памукова решава да по­кажат как ще изглежда обзаведен. Луксоз­ните имоти в Калифорния се рекламират, обзаведени с мебели и декорация. Никога не се е занимавала с интериорен дизайн, но не иска да използва услугите на дизайнери, „чи­ято визия следва целите им да се докажат“. Отначало тя само наема мебели. После за­почва да купува и да предлага напълно об­заведени луксозни къщи в подчертано ев­ропейски стил. В дизайна двамата основа­тели стават толкова добри, че през лято­то на 2021 г. техен проект влиза топ 10 на най-популярните антрета за сезона в кла­сация на Houzz, водещата онлайн платфор­ма за ремоделиране и проектиране на дома, която свързва милиони собственици на жи­лища и професионалисти в цял свят.

„Никога не сме търсили признание, но е много приятно да събереш много лайко­ве в социалните медии и да бъдеш предста­вен на началната страница на Houzz“, обяс­нява Ковачев.

Някои от най-атрактивните имоти на Casa Arte Group той предоставя безплат­но за концерти на млади поп изпълнители, за да ги свърже с позитивна история, пре­ди да бъдат продадени. Напоследък е въоду­шевен от тенденцията крайбрежните гра­дове в Калифорния да се развиват по евро­пейски модел с жилищни сгради на първа ли­ния, с търговска площ и място за забавле­ния. Вижда в това възможност да инвес­тира в по-голям мащаб в строителство на цели комплекси по крайбрежието.

Източник